不動産の又貸しは違法？法律的な問題について紹介をします。
賃貸契約を結んでいる不動産物件を別の人間に貸し出す行為が又貸しです。
お得な物件をみつけたら賃貸契約を結んでおいて又貸しを行えば利ざやを稼げそうに思えますが、又貸しは法律的に禁止されているのでしょうか。
今回は、不動産の又貸しについて解説します。
目次
不動産の又貸しは違法？|法律的にOK？
結論から申し上げると、賃貸契約を結んだ物件を第三者に貸し出す又貸しは原則的に法律で禁止されています。
民法612条では又貸しについて以下のように定めています。
・賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。（1項）
・賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる（2項）
簡単に説明すると、賃貸物件は家主の承認を得なければ又貸しすることができず無断で又貸しした場合は家主が一方的に賃貸契約を解除する権利が認められています。
契約書に特別な規定がなくても民法612条を根拠に又貸しは制限されるので注意してください。
不動産の又貸しは違法？|不動産契約は信頼で成り立つ
不動産契約に関しては慣習的に信頼関係を基礎とする継続的契約として扱われます。
これは貸主と借主相互に信頼があることを前提に契約の拘束力が認められるという考え方であり、逆にいうと信頼が損なわれるような事実が発生したときは契約の拘束力が失われるということでもあります。
一般的な賃貸契約書には又貸しに関する規定が盛り込まれており第三者に物件を貸し出すことを禁止しています。
不動産の又貸しは信頼関係の破壊に相当する行為です。
仮に契約書に又貸し禁止が盛り込まれていなくても民法612条と信頼関係の破壊を根拠に家主が契約の解除を通告すれば借り主は受け入れるしかありません。
不動産の又貸しは違法？|又貸し禁止の例外
不動産の又貸しは原則禁止ですが例外的に認められるケースもあります。
・オーナーからの一括借り上げ（サブリース）
・民泊としての不動産貸し出し
投資目的のアパートの中には初期費用をオーナー負担で建設されたアパート物件をまるごと一括でコンサルタント会社が借り上げて一定の家賃を保証しておいてから入居者を募集するビジネスモデルが見られます。
このようなビジネスモデルではコンサルタント会社が又貸しのような形で不動産経営を行いますがオーナーとの合意のもとで行われているので法律的な問題はありません。
一般住宅を宿泊施設として貸し出す民泊では多くの賃貸物件が宿泊場所として提供されています。
民泊として認められるためには旅館業法条の許可の他に家主の許可も必要になりますが、家主からの許可を得ていれば民泊として認められるの範囲内での物件貸し出しが認められます。
一般的な賃貸契約ではトラブルを防ぐために又貸し禁止の条項が盛り込まれているため家主に無断で民泊を実施することは認められません。
契約書で又貸しを認めると規定していれば合法的に又貸しを行えますが、マンション管理規約などで民泊が禁止されていれば又貸しは不可能です。
不動産の又貸しは違法？|同居人や居候は？
同居人や居候など対価を取らずに賃貸物件に住まわせている場合は法律が規定する又貸しには相当しません。
ただし、同居人や居候出会っても家賃や生活費などの名目で金銭を徴収して利益が発生していれば又貸しとみなされる可能性があります。
徴収している金額が賃貸物件の家賃額より低くても又貸しとみなされるので注意してください。
金銭的な利益が全く発生していなくても実質的に又貸しであるとみなされるケースもあります。
賃貸契約の名義人と居住者が異なるいわゆる名義貸しが行われているようなケースでは利益がゼロであっても又貸しとみなされます。
事情があって賃貸契約を結べない人に変わって別人が名義を貸して物件の賃貸契約を結びその人を住まわせる、というような行為は親子であるなど特別な事情がない限り違法認定される可能性が高いです。
不動産の又貸しは違法？|ルームシェアは又貸し？
一つの不動産物件で複数の人間が暮らすルームシェアは又貸しに相当するのでしょうか？
ルームシェアが認められるのは最初からルームシェア可という条件が契約書に盛り込まれている物件のみで家主に直接家賃を支払うのが条件です。
管理費などの徴収はありますが代表者が実費以外に利益を目的として金銭を徴収しているとみなされれば又貸しとなり違法です。
人数などについても制限がかけられているので、契約内容に外れて居住者が増えれば又貸しとなり契約解除を通告される可能性があります。
人数以外にも性別や学生のみなどルームシェア参加者に一定条件が設けられている物件もあります。
ルームシェア可だからといって無制限に利用できるわけではありません。
地域によっては条例でルームシェアに制限をかけているので、違法にならないよう地域の条例も確認しておく必要があります。
不動産の又貸しは違法？|賃貸物件は基本的に又貸し禁止
賃貸物件は基本的に又貸し禁止であり家主に無断で第三者に貸し出すことは認められません。
金銭的な利益が発生しなくても信頼関係を大きく損なうような事実が認定されれば又貸し行為とみなされるので、民泊など長期に渡り第三者に物件を使用させるようなときは必ず事前に家主の許可を取りましょう。
又貸し行為が発覚すると即刻賃貸契約を解除される可能性があります。