アパートの立ち退き合意書はどのように作成したらよいのでしょうか。
アパートにおける立ち退きの申し入れは貸主と借主の関係がこじれやすく、解決が難しいトラブルに発展することも少なくありません。
また貸主の都合による立ち退きの場合、借主が保護されていることから、借主に立ち退きを強制できない事情もあります。
目次
アパートの立ち退き合意書｜アパートにおける立ち退きとは
立ち退きにおいては大家から入居者に対しての申し入れすることが大前提です。
これは「借地借家法」に定められているもので、立法趣旨も「借家人保護」の立場をとっています。
そこで借主を退去させるためには、入居者が不利にならないよう「正当事由」や、「立ち退き料」が必要です。
この、正当事由は借地借家法第28条に定められていて、判断基準のひとつとして「建物の現況」が挙げられます。
これは、建物自体の物理的状況を指していて、建物が老朽化しての建て替えが必要となっている状態や、建物が社会的・経済的効用を失っている状態です。
また、この条文には立ち退き料を意味する「財産上の給付」という規定もあり、正当事由に加えて立ち退き料を支払う申出を行うことで、立ち退きを行うことができることになっています。
このように立ち退きは一般的な契約における解約とは異なるものです。
アパートの立ち退き合意書｜賃貸立ち退き料の相場
立ち退きの際に重要になる立ち退き料については、借地借家法をはじめ関連法規にも具体的な金額は示されていません。
そこで、実際の判例を参考にすると、概ね家賃の6ヶ月分とされることが一般的です。
これは、引っ越し先の契約に必要な敷金・礼金といった一時金や引っ越しのための費用の相場と考えられます。
とはいえ、これは絶対的なものではなく、入居者との合意が得られれば、6ヶ月未満の立退料でも問題ありません。
アパートの立ち退き合意書｜立ち退き交渉を円満に進めるポイント
立ち退き交渉を円満に進めるにあたってむしろ重要なのは立ち退き料の金額よりも入居者の立場に立った交渉に重点を置くことです。
そこで、まず立ち退きを申し入れるにはその理由を明らかにします。
たとえば、老朽化した建物であれば、耐震診断などを行い、耐震基準を満たさないことにより、入居者の安全が十分に確保できない事実を伝えるといった方法が効果的です。
その上で、耐震性能の高い住居への転居を促し、引越し費用なども補填するといった提案をすることで、よりスムーズに立ち退きを進めることができます。
アパートの立ち退き合意書｜立ち退きには合意書の作成が必須
立ち退きの申し入れを行い、アパートの入居者が合意したとしても、その内容については必ず「立ち退き合意書」として書面に残さなくてはなりません。
仮に立ち退き合意書がない場合、実際には立ち退きをしていても、合意はしていないと主張して入居者が裁判を起こせば、アパートの解体工事をしてしたとしてもこれを中止せざるを得なくなります。
こうしたケースでは、賃貸契約は解除しておらず、転居先と2件分の賃貸借契約を結んでいると主張されるでしょう。
このため、立ち退き合意書に必要な記載内容をきちんと把握しておくことが大切です。
アパートの立ち退き合意書｜立ち退き合意書の記載事項
上記のような点を踏まえ、実際に立ち退き合意書を作成する際には具体的に以下のような内容を盛り込みます。
- 賃貸契約解約の合意
- 明け渡しの猶予期間
- 残存物の扱い
- 立ち退き料
- 明け渡しが完了しない場合の使用損害金
- 敷金の返還
立ち退き交渉においては、賃料増額を要求するといったような方法で立ち退きを促すといった方法もないわけではありません。
賃料の増額自体は法律上認められる行為のため、特に問題はないといえます。
しかしながら、こうした方法で立ち退きを強要すると、問題が難しくなり裁判などにも発展しかねません。
すると、法的判断においては借家人を守るための借地借家法に基づき判断が下されるため、貸主にとっては不利な状況となってしまいます。
このため、立ち退き交渉では、法的な知識を踏まえた上で、借主に対し、誠意をもって対応することが大切です。