商法第526条は不動産の売買取引を行う商人同士が理解しておく必要があります。
この条文では、買主の検査通知義務についての規定がされています。
買主は売買の目的物を受領した時に、速やかにその目的物を検査する義務があるということです。
これは不動産の売買においても当てはまります。
目次
商法第526条の規定を理解して商人同士が不動産取引をすること
商法第526条は、商人間での取引に関する規定です。
個人同士の取引や個人と商人の間の取引では、この条文の規定は適用されません。
商人同士の不動産売買の取引については条文から排除されていないため、この条文の適用範囲になります。
商人間での売買については、売買契約書を作成する当たって、特にこの条文には注意を払う必要があります。
商法第526条の理解不足によって、商品の引渡し後に不具合が見つかった場合、トラブルが発生することもあるからです。
この条文を売主と買主の双方がよく理解した上で、売買契約書を作成する必要があります。
商法第526条の1項によって不動産の買主には検査義務がある
商法第526条は、全部で3項から成っています。
第1項では、買主が目的物を受領した際の検査義務が規定されています。
商人同士で不動産の売買を行った場合は、買主はその不動産を検査して、不具合がないかどうかを確かめる必要があります。
例えば、会社間の取引で土地を取得した後、その土地に環境汚染の可能性のあるものが埋まっているようなことや、買い取った建物に欠陥が見つかったような場合です。
買主は不動産を検査して、不具合や欠陥を発見した場合はすぐに売主に対して通知する必要があります。
通知を怠れば、損害賠償請求などができなくなる可能性があります。
商法第526条の2項の買主が不動産の不具合を売主に通知しなかった場合の適用
商法第526条の第2項には、通知をしなかった場合にどうなるかが書かれています。
買主が検査後に発見した不具合を売主に通知しなければ、その不具合を理由とした契約の解除や減額、損害賠償請求ができなくなります。
しかし、取得物に不具合があるかどうかはすぐに発見できないこともあります。
例えば、土地に不具合なものが埋まっている場合はすぐには発見できないことも多いでしょう。
また建物の不具合に関しても、使用していく中で見つかっていくケースもあります。
買主の負担を軽くするために、第2項ではその場合についての規定もあります。
商法第526条の2項の不動産の瑕疵を発見するのが難しい場合の規定
取得物の瑕疵（欠陥や不具合）の発見が難しい場合を考慮して、第2項には検査通知の期間を設けています。
買主が瑕疵を発見することが困難な場合は、買主がその商品を受け取ってから6ヶ月以内に瑕疵の通知を行えば、補填を受けることが可能になることが規定されています。
しかし、6ヶ月以内という期間が決まっていることによって、6ヶ月以上経てば売主の瑕疵責任を問えないことにもなります。
不具合や欠陥に関しては、すぐにわかるものもあれば、発見することが難しいものもあります。
どのような難しいものであっても、2項の規定に沿えば6ヶ月以内に発見して通知しなければならないことになるため、買主側はそれも意識して売買契約の締結は慎重に行う必要があります。
商法第526条の3項の不動産に瑕疵があることを売主が知っていた場合の規定
商法第526条の第3項は、2項の適用に関して例外についての記述がされています。
場合によっては2項が適用されない状況もあります。
3項では、売主に悪意があった場合は第2項を適用しないということが規定されています。
法律上の悪意とは「知っていた」という意味です。
売主が目的物に欠陥や不具合があることを知っていて売却した場合は、第2項の規定は当てはまらないということです。
この場合であれば、買主が取得物の欠陥や不具合を通知していなくても、売主に対して補填を求めることが可能です。
また6ヶ月という期間も適用されません。
商法第526条と不動産売買契約書の関係について
商法第526条は、売主保護の観点に立った、全体として売主にとって有利な条文になっています。
しかし、商法第526条は強行規定ではなく「任意規定」です。
当事者同士が締結した売買契約書に、この条文とは違う内容の条項が盛り込まれている場合は、売買契約書の規定が優先されます。
したがって、売買契約書の作成については、売主と買主の双方がしっかり検討して行う必要があります。