不動産を又貸しすると法律に触れるのか気になる時があります。
例えば、賃貸マンションや賃貸アパートを借りている独身者が、一時的に実家に帰ったり、長期研修や海外出張の辞令が出たりして、部屋を長期間空けるとなると、使ってもいないのに家賃だけを支払い続けるという無駄が生じます。
そこで、部屋を空けている間、誰かに貸して家賃を浮かそうとした場合に、問題が生じないかということです。
目次
不動産の又貸しにおける法律の規定
又貸しというのは、借主が借りた不動産を貸主の許しを得ずに、さらに他人に貸すことです。
不動産の賃貸では又貸し(転貸)を禁止している管理会社(貸主)が多くなっています。
民法には以下の規定があります
- 民法612条一項：賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲渡し、又は賃借物を転貸することができない。
- 民法612条二項：賃借人が前提の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。
つまり、借主が貸主に無断で知人などに部屋を使わせることは法律上でも、認められていません。
不動産の又貸しに対する貸主の承諾における法律上の効果
借りている部屋を又貸しする場合は貸主の承諾が必要ですが、貸主の承諾においては以下のことが規定されています。
- 承諾は借主、転借人のいずれに対して行っても構いません。
- 承諾の時期に制約はありませんが、一度承諾すると撤回はできません。
仮に、貸主の承諾を得ないで行った又貸しに対しては、法律上では以下の判断になります。
- 無断又貸しは借主と転借人との間における契約は有効とされますが、その契約でもって貸主に対抗することはできません。
- 無断又貸しがあっても、貸主と借主との間における賃貸借関係に直接影響することはありませんが、無断又貸しによって転借人に部屋を使用させた場合、貸主には原則として賃貸借契約の解除権が発生します。
不動産の又貸しにおける賃貸借契約への法律上の影響
無断又貸しによって貸主に解除権を与えられるといっても、以下の場合は解除権を行使することができせん。
- 無断又貸しがあっても、実際には転借人に使用させていない場合は解除権を行使できません。
- 無断又貸しがあっても、それが貸主に対する背信行為とは認められない特段の事情がある場合は解除権を行使できません。ただし、背信行為に該当しないことは借主が立証しなければなりません。また、貸主に解除権が発生しない場合、転借人は貸主に対し転借権を主張できます。
- 無断又貸しを承諾しない貸主は借主との賃貸借契約を解除しなくても、転借人に対して部屋の明渡しを請求することができます。
貸主の承諾の無い不動産のルームシェアは又貸しと法律上なる
近年、ルームシェアが流行っていますが、ルームシェアというのは連名で契約した一つの住居に他人同士が各部屋に住み、リビングやキッチンなどの共同スペースを共用で使い、部屋の面積比で家賃を折半して支払うものです。
各部屋に住む個人がそれぞれ貸主と賃貸借契約を結びます。
しかし、最初に契約した借主以外の入居者が単に増えるような場合はルームシェアとは呼びません。
家賃を払っていなければ単なる居候であり、仮に家賃や光熱費を半額ずつ折半したところで、貸主に届け出ていなければ、借主が第三者に又貸しをしていることになります。
つまり、貸主から退去を要求されても拒否することはできないということです。
貸主から承諾を得て不動産の又貸しをした借主の滞納における法律の対応
借主が貸主から又貸しを認められて転借人に部屋を貸していた場合に、借主が家賃を滞納すると、滞納状況次第で貸主は借主との賃貸借契約を解除することができます。
その場合、貸主は転借人に対して借主の家賃の滞納分の立替の意思を確認せずに、部屋の明渡しを請求できます。
転借人が借主に転借料をきちんと支払っていても関係ありません。
なお、借主が家賃を支払わない場合、貸主は転借人に対して直接、借主の家賃を請求することができます。
ただし、請求できるのは借主に対する家賃分だけです。
仮に、転借人に対する転借料の方が家賃より安かった場合、転借人は転借料を支払うだけで構いません。
貸主の承諾の無い不動産の又貸しは法律違反
貸主に無断で行う借主と転借人における又貸し契約は法律違反です。
部屋の賃貸借契約書における又貸しの記載の有無は関係ありません。
なお、借主による貸主に対する不信行為があると、転借人の立場は不安定な状態に陥るため、又貸し契約は避けた方が無難です。
なお近年、民泊がブームになっていますが当然、貸主の承諾が無ければ認められません。