マンションの取り壊しにおける立ち退き料の支払いについて紹介をします。
新築のマンションも年数が経てば老朽化してくるため、商品価値が下がるに連れて空室率が悪化します。
オーナーにしてみればいっそのこと、取り壊して立替えるか、他の建物に切替えるかを考えるものです。
ただ、当該マンションに入居者がいる場合はそんなに簡単にはいきません。
目次
マンション取り壊しの立ち退き料|取り壊しは入居者への立ち退き料の支払いで可能か
マンションの取り壊しにしろ改修にしろ、それをするには入居者が立ち退かなければなりません。
賃貸マンションの場合、借地借家法において「貸主から賃貸借契約の解除をする場合は、6ヶ月?1年の猶予が必要」とされています。
ただし、6ヶ月前に通知すれば済むのかというとそうはならず、立ち退きを要求するに足りる「正当事由」が必要とされています。
日本の借地借家法では借主が強く保護されており、仮に借主に契約に反することがあったとしても、客観的に信頼関係が崩壊したと判定されるか、または立ち退き要求に正当事由があると判定されない限り、貸主は立ち退きを求めることができません。
当然、立ち退き料の支払いだけで解決するものではありません。
マンション取り壊しの立ち退き料|正当事由と立ち退き料
オーナーと入居者の間で訴訟になった時、裁判所が立ち退きの正当事由として判定する材料には以下の5点があります。
- 賃貸人または賃借人が建物を必要とする事情
- 建物の賃貸借に関する従前の経過(善管注意義務を怠っていないか、賃料を適切に支払っているか、など）
- 建物の利用状況(契約時と違う用途での使用の有無、など)
- 建物の現況(老朽化が激しい、建物に不適合部分が多い、など）
- 財産上の給付(立ち退き料の支払い)
上記のことから、正当事由があると判定されない限り、立ち退きが認められません。
なお、立ち退きの基本はオーナーと入居者の合意であるため、合意があれば立ち退き料などに法的な制約は受けません。
マンション取り壊しの立ち退き料|立ち退きが決まった場合の立ち退き料(住居用)
立ち退き料の金額に関しては、個々の事例によって異なるため、相場と言えるような目安金額はありません。
ただ、負担すべき費用の課目については、過去の立ち退き訴訟における裁判所の判例を参考にできます。
居住用に利用している入居者が立ち退く場合は、以下などを立ち退き料として負担してもらえます。
- 引っ越し先の敷金や礼金などの契約金
- 家具の運搬などの引っ越し費用
- 電気やガス、インターネットなどの解約手続き費用
- 慰謝料(迷惑料)
これらの金額の合計は新入居先の賃料の6ヶ月分程度に当たります。
基本的に、オーナーは入居者に対し、立ち退く前と同等の住環境を得るための費用を立ち退き料として提供することになります。
マンション取り壊しの立ち退き料|立ち退きが決まった場合の立ち退き料(事業用)
事業用の場合は借主に発生する経済的な損失(立ち退きによって生じた逸失利益)を考慮します。
- 移転経費(引っ越し先の敷金、礼金などの契約金）
- 借家権価値(当該建物での営業によって構築された建物の価値）
- 営業補償(営業上の逸失利益、従業員の給与、得意先喪失の補填、新事業所開店後の補填など)
事業用の場合は借家権価値や営業補償など、数字には無い価値が多いため、評価に対する判断が難しくなります。
判例では、事業内容と借室との相関関係を考慮して判定されています。
従って、借主の請求が一律に認められているわけではありません。
例えば、長年にわたって地元住民にオリジナル商品を販売している店舗の営業補償は認められますが、部屋があればいいようなIT企業の営業補償が認められることはありません。
マンションの取り壊しにおいて立ち退き料の必要のない契約
賃貸マンションには2?4年などと契約期間を定めているものがあります。期間の定めのあるものは「定期借家契約」と言い、定めの無いものを「普通借家契約」と言います。
1．普通借家契約
普通借家契約は建物についての通常の賃貸借契約のことです。
普通借家契約の場合は借地借家法の適用によって、貸主は契約期間が満了しても、正当な理由がない限り契約更新を拒否できません。
しかも、正当な理由が厳格であるため、建物の立替えや売却という理由で賃貸借契約を終了させることは基本的にできません。
2．定期借家契約
普通借家契約とは違い、借地借家法の適用を受けません。
つまり、定期借家契約は契約更新の無いことを予め明示する契約形態になっています。
従って、貸主は契約期間が満了すると、無条件で契約を終了させることができます。
マンションの取り壊しにおける立ち退き料
人にとって住居は生活の土台となるため、借地借家法で借家人が手厚く保護されています。
従って、借りている立場だからといって、貸主の一方的な理由で賃貸借契約が解除されることはありません。
仮に、マンションを取り壊すことに合意して立ち退く場合は、新居で同様の生活を始めるための費用を立ち退き料として受領することができます。