アパートの更新料は消費税がかかる？

アパートの更新料には消費税がかからないものの、更新手数料には消費税がかかるといった具合に、賃貸借契約では似た言葉が出てきます。

個人と事業用では同じ賃貸借契約であっても消費税の有無に違いがあるので、線引を知っておくと良いです。

アパートの更新料 消費税｜居住用なら非課税です

アパートの賃貸借契約は、多くの場合で2年間の契約となっているので、更新料は次回更新時に大家との間で特別な取り決めがあった場合に請求されます。

大家との直接契約となるために、賃借人が個人の場合に限り更新料も非課税とされています。

消費税が制定された直後は家賃に消費税がかけられていたために、更新料にも課税されていました。

しかし、平成3年10月の消費税法改正に伴い社会政策として、個人向け居住用住宅の家賃が非課税となったことにより大家も個人向けに居住用として貸している限りは課税対象者から外れることになりました。

このため、更新料も大家に直接支払う家賃と同じ部類のものとして、消費にそぐわないと考えて非課税となっています。

アパートの更新料 消費税｜手数料には消費税がかかる

アパートの更新手数料に消費税がかかることは、広く周知されていますが更新料との違いが分かりにくいと感じる人がいるはずです。

なぜなら、更新料と更新手数料では言葉が似ていて区別しづらいからです。

しかし、誰に支払われるものかという点を確認すれば、違いが一目瞭然となります。

更新料は課税対象外となる大家に対して支払いますが、更新手数料は仲介する不動産屋に対して支払うことになるからです。

不動産屋は消費税の課税対象者ですから、消費税の支払いが必要となり、賃貸借契約の仲介手数料と同じく消費税がかかります。

本来は更新手数料は大家が不動産屋へ依頼するものですから、入居者ではなく大家が支払うべきものとして入居者から徴収しない地域も多いです。

アパートの更新料 消費税｜家賃は非課税になる

アパートの家賃と更新料は、支払先が大家となるために個人が居住用として借りている場合には非課税扱いとなります。

消費税には多段階課税＋仕入れ税額控除という考え方があるので、事業者向けに部屋を貸して賃料を徴収している大家と、個人向けの居住用に限定して部屋を貸して賃料を得ている大家を区別するわけです。

個人向けの居住用に限定して部屋を貸している大家は、最終消費者という扱いとなるので消費税法上は課税対象外となります。

更新料と家賃の関係は、礼金に対して消費税が課税されないことと同様になっていて、賃借人が個人である限りは非課税となっているわけです。

アパートの更新料 消費税｜事業用なら家賃と更新料にも消費税がかかる

アパートであっても例外的に家賃と更新料に対して消費税がかかる場合として、賃借人が事業者または事業用に借りる場合が挙げられます。

営利目的で事業を営むために部屋を借りる場合には、多段階課税＋仕入れ税額控除という概念により、家賃自体を経費処理出来ることから賃貸人も課税対象者となります。

家賃が消費税の課税対象となることから、付随する更新料にも同様に課税対象となるわけです。

大家が同じ個人であっても、賃借人が事業者または事業用に借りている場合には、大家が消費税の課税対象者となる点に注意しなければなりません。

賃貸借契約書には、部屋の使用目的が限定されている理由として、消費税の課税有無が関係しているわけです。

アパートの更新料 消費税｜法定更新では消費税も非課税です

アパートの賃貸借契約では、法定更新と合意更新という2種類の更新方法があります。

普通賃貸借契約の場合には、新たに契約書を作成しなくても自動的に以前の契約が更新されたとみなす法定更新という制度があります。

法定更新の場合には、そもそも更新料不要となるので消費税について考える必要が無いわけです。

借地借家法や民法には更新料についての規定が存在せず、慣習に基づき一部地域の一部契約で更新料が任意に規定されているだけであって、合意更新でなければ特約を結んでいない限り更新料の支払い義務がありません。

アパートが法定更新の場合には、更新料不要となると覚えておくと良いでしょう。

アパートの更新料 消費税｜使用目的により消費税の課税有無が決まる

アパートの更新料は、法律上の規定が無いために家賃が消費税の課税対象となるかどうかで更新料の課税有無が決まります。

賃借人が個人で居住目的ならば非課税となり、法人の場合と個人でも事業用に部屋を借りる場合には課税対象となる違いがあるわけです。

大家は同一であっても、賃借人と使用目的により消費税の課税有無が決定されます。