湾岸マンションの下落の恐れについて紹介をします。
人気が高まり価格上昇が長らく続いてきた湾岸エリアのマンションですが、そろそろ価格が下落するという意見も出ています。
相変わらずあこがれの対象として根強い人気のある湾岸エリアのマンションですが、どのような理由で価格が下落すると考えられているのでしょうか？
目次
湾岸マンションに下落の恐れ|災害への弱さ
湾岸エリアのマンションで最大のネックとなるのが災害に対する弱さです。
東日本大震災では舞浜を中心とする湾岸エリアが甚大な被害を受けました。
湾岸エリアの多くは埋め立てによって新しく造成された土地であり軟弱な地盤という問題を抱えています。
震災発生時は地盤の弱さがモロに露呈してしまい深刻な液状化の被害に襲われました。
湾岸エリアの各地で地割れが発生し液状化により地面がぐずぐずになった様子は生々しい記憶として人々の心に焼き付いています。
震災後は人々の災害に対する意識が高まっています。
マンション選びにも防災を重視する人が増えているため、災害に弱い湾岸エリアのマンションの人気は下降気味です。
今後災害に対する意識がますます高まり湾岸エリアの人気はさらに低下すれば湾岸エリアのマンション価格は高い確率で一気に下落するでしょう。
湾岸マンションに下落の恐れ|交通利便性が改善されない
湾岸エリアは開発段階で交通インフラの整備も進められています。
しかし、湾岸エリアの人気が高まりとともに需要に対してインフラ整備が追いついていないエリアも見られます。
開発当初は人口も少なく貧弱なインフラでも需要に対応できていたのですが、湾岸エリアの人気の高まりとともに人口が急増したエリアではインフラ整備が追いつかず交通渋滞や混雑が常態化してしまっているのが現状です。
交通利便性が改善されない限り一部の湾岸エリアに建つマンションは人気が低下します。
まともに通勤できないような場所に住もうと考える人はいません。
物件そのものに問題はなくとも交通インフラの問題を放置すれば価格下落は免れません。
湾岸マンションに下落の恐れ|子育て環境が整わない
湾岸エリアのマンションで多く見られるのがファミリー世帯向けの間取りです。
広さも価格も手頃な湾岸マンションは子育て世帯に人気が高く、小さい子供のいるファミリーが多く住んでいます。
ファミリー世帯向けマンションで特に重要なポイントが子育て環境です。
ファミリー世帯は物件選びに置いて子育て環境を重視します。
保育所や幼稚園の状況、学校への通いやすさ、小児科の充実度など子どもを育てるのに充実した環境がないマンションは敬遠されてしまいます。
一部の湾岸エリアでは急増したファミリー世帯への対応に遅れが出ています。
特に深刻なのが小学校の教室不足で、子どもの急増に対して校舎が不足してしまい仮説教室で授業を行っている地域もあります。
子育てするのに問題があるような環境では湾岸エリアであっても人気が急降下して価格下落を招いてしまいます。
湾岸マンションに下落の恐れ|供給過剰
湾岸エリアにはタワーマンションと呼ばれる高級マンションが相次いで建設されています。
販売価格が1億円を超える億ションと呼ばれる高級マンションは外国人からも人気が高く、投資物件としても注目を集めています。
長く湾岸エリアの価格上昇を牽引してきた高級マンションですが最近になって人気に陰りが出始めています。
その大きな理由は建設ラッシュによる物件の供給過剰です。
タワーマンション人気に目をつけた不動産業者は積極的に大型高級マンションの建設を進めました。
各不動産業者は先を争って建設を進めたのですが結果的に大型タワーマンションは無計画に乱立してしまいました。
完成したマンションは需要に対して供給過剰になってしまい、湾岸マンション市場全体の価格を下落させてしまっています。
一度建てられたマンションは壊すわけにいきません。
計画性をかいたマンション建設により湾岸の高級タワーマンションがは今後大きく下落するのはほぼ確実とされています。
湾岸マンションに下落の恐れ|都心回帰が強まる
高齢世帯に顕著に見られるのが都心回帰の傾向です。
現役世代を見ると価格が手頃な湾岸マンションは人気が高いのですが、高齢世帯に限ってみると湾岸エリアよりも都心エリアに住みたいと考える人が多く見られます。
年齢を重ねるとどうしても行動範囲が狭くなってしまい、施設や商店が少ない湾岸エリアには住みにくさを感じるようになります。
新しく開発された湾岸エリアは高齢者向けの施設が少ないため歳を取ればとるほど利便性の高い都心に住みたいと考える人が増えます。
団塊の世代を中心とした高齢世代は日本の人口におけるボリュームゾーンです。
この世代が離れてしまうと湾岸エリアの住宅需要は一気に低下します。
2022年を過ぎると高齢世代が一気に増加するのは確実です。
その時期になれば湾岸エリアのマンションは需要が急降下し価格は大きく下落します。
湾岸マンションの下落に備える
ほぼ確実に訪れるであろう湾岸エリアのマンション価格下落に対しどう備えればよいのでしょうか。
物件相場が下がるのは悪いことばかりではありません。
今後湾岸エリアの中古マンションが安く購入できるのはまだマンションを購入していない人にとっては朗報です。
投資対象としてはリスクを抱えていますが湾岸エリアの魅力そのものが無くなるわけではありません。
相場の動きを注目し損をしないよう行動することが重要です。