マンション建て替えによる所有権の行方

マンションの建て替えで所有権はどうなるのでしょうか？マンションも老朽化が進むと建て替えが必要不可欠になってきます。

その際にマンションの各部屋の住人（区分所有権保持者/区分所有者）の費用負担や建て替え後の権利について解説していきます。

マンションの建て替えは所有権を持っている住人の賛否比率で決まる

マンションが老朽化して、早急な建て替えが迫られるとしても「マンションの建替決議」を可決するためには、そのマンションに居住する住民・世帯（区分所有者）の4/5以上の賛成が必要になります。

例えばそのマンションが100戸だとすると80戸以上の賛成が必要になるということ。

さらに建替負担金は修繕積立金の積立額やグレードにもよりますが、平均で1,000?2,000万円程度かかります。

国の建替補助制度や融資制度などを考えても、個人の負担はかなりのものです。

そのため、住民同士の意見の食い違いなども相まって、建て替えという一大イベントはなかなか進んでいかないというのが現状です。

マンション建て替えによる所有権の行方|建て替えまでのプロセスは長い道のり

老朽化したマンションというのは基本的に高齢者が多く、高齢者の特徴として「引越しを嫌う」「環境を変えたがらない」という問題があります。

そのため建替決議の総会開催まではなんとかこぎつけたものの、決議は否決されてしまうという例は後をたちません。

前項の4/5という壁はかなり高いということ。

建て替えの提案から実施決定までに20年以上かかるというのは結構あることです。

さらに、万が一可決されたとしても、そこから準備・検討・計画・実施と、さらにプロセス段階は山登りのように長く続きます。

マンションの建て替えには相当の根気と時間が必要になってくるのです。

マンション建て替えで所有権取得者の負担金問題

マンション建て替えの際の費用負担は購入者のみの自己負担となり、賃貸で借りて住んでいる場合は負担することはありません。

その負担額は冒頭でも触れましたが、通常平均で1,000?2,000万円程になります。

さらに工事期間中の仮住まいのための引越し費用や生活費（数年分）なども考慮しておく必要があり、建替費用だけの負担ではなくなります。

費用が高額になればなるほど払えない高齢者による反台数が増え、建て替えがどんどん先送りになっていくという結果に。

ですが立地や建て替え条件によっては費用負担額を大幅に減らし、数百万円代でできるケースもあります。

マンションの建て替えで所有権負担金0！夢の建替事例

前項で述べた、条件によって費用負担を減らすことができるというその条件というのは「現状のマンションよりも大きく、住戸も多い新築マンションへの建て替え」です。

住戸が多くなることで売却戸数が増えるため、収益として得られるお金が見込めるということ。

実際に、現状では6階建てのマンションであったものを14階建てなど縦に増築するというケースが多く、また立地が駅近などの条件が良ければ、その分高い値段で売れるという期待がもてます。

不動産価値が高い立地であればあるほど高値で売れ、その分負担額も減るというわけです。

運がいい場合には負担金0！で建て替えが実現できる場合もあります。

そのようなケースでは購入の際に、敷地に余裕があるマンションを選ぶということが重要になってきます。

マンション建て替え後の所有権所持者の権利について

マンションを建て替えた場合「区分所有法」で建て替えに賛成し、建て替え後の新しいマンションに住む場合は何の問題もありません。

反対だが、建て替えるのならやむを得ないとして建て替え後の新築マンションに住む場合も特に問題ありません。

ですが、建て替えに反対して建て替え後もそのマンションには住まないとなった場合は所有権（権利）等の売り渡しが必要不可欠となります。

また、建て替えではなく「取り壊し」となった場合は、解体した後の不動産を複数の権利者が売却価格で合意することなどあり得ませんので現金になることはまずあり得ません。

マンションの建て替えでの所有権って？

マンションの建て替えでは費用負担額を払えず、結局売って、そのお金でまた中古マンションを買うというケースが多いです。

マンションの建て替え問題は今後さらに大きくなっていくことですが、その際に公的機関や売主は全く手助けしてくれません。

つまりマンションの所有権というのは永遠の価値のないものということに。

分譲マンションはあくまでも賃貸感覚で購入するというのがいいのかもしれません。