不動産の囲い込みと罰則の有無について紹介をします。
自宅の売却を専門の不動産会社に依頼した場合、売主はできるだけ早く、且つできるだけ高い価格で売れるように願っているのが普通です。
ところが、不動産会社では大小を問わず、自社の利益だけを考えた「囲い込み」ということを行っています。
目次
不動産の囲い込みの罰則規定が無い
囲い込みとはその言葉通り、不動産を誰にも触れさせないように封じ込めることです。
仲介業者である不動産業者が他の不動産業者からの買主の紹介を故意に拒絶します。
何故そのようなことをするかというと、仲介料の独占のためです。
仲介を受けた不動産を売却すれば当然、売主から仲介料を受領できますが、買主を見つけて不動産を紹介すれば、買主からも仲介料を受領できます。
つまり、仲介料の「両取り」ができます。
仮に、他の不動産業者が買主を見つけて当該不動産を紹介したことで売買が成立してしまうと、買主分の仲介料が稼げなくなります。
また、囲い込みに対する明確な罰則規定の無いことも、囲い込みの氾濫に影響しています。
不動産の囲い込みと罰則|二重囲い込みも罰則規定無し
売主の弱みに付け込んだ二重囲い込みを行う悪徳業者もいます。
仲介業者は囲い込みを行うことで買主の出現を阻止しながら、売主に対しては購入依頼が無いと報告し続けます。
そして、売主に焦りと不安が出た頃に買取（下取り）業者を紹介し、売主の希望価格より大幅に安い価格で売却を成立させます。
これで、仲介業者は仲介料の両取りができます。
さらに、仲介業者はこの買取業者からの再販売の専任媒介契約をとりつけます。
そして、再販売でも囲い込みを行うため、2重の囲い込みになります。
自社で買主を見つければ、買取業者と買主から仲介料を取れるので、結果として仲介料が4倍になります。
宅建業界では囲い込みを禁止していますが、罰則が科されないため、このような商売が起こり得ます。
不動産の囲い込みと罰則|レインズでも罰則が不明
宅建業法によって、宅建業界には仲介した不動産を「レインズ」に登録することが義務化されています。
レインズというのは、不動産業者間の物件情報を公開するためのネットワークであり、国交省の主導によって不動産流通機構という公益財団法人が運営しています。
物件情報を広く知れ渡らせることが消費者の保護に繋がるため、専任媒介、専属専任媒介の契約をした仲介業者はレインズへの不動産の登録を課されています。
それは、情報を全不動産業者で共有し、利用し合うことが目的になっています。
しかし、宅建業法やレインズで囲い込みを禁止していても、現実には仲介料の両取りが認められているせいか、囲い込みに対して罰則を受けることはありません。
不動産の囲い込みを罰則の有無に関わらず確認することが必要
仲介業者の囲い込みは売主にとっては、百害あって一利なしです。
従って、罰則の有無に関わらず、囲い込みを見破ることが重要になりますが、囲い込みの有無はレインズのサイトで確認することができます。
レインズの登録情報を一般市民が見ることはできませんが、売主だけは自身の物件情報のみ閲覧することができます。
売主専用の確認画面にログインし、物件の「取引状況」を選択します。
取引状況の画面は「公開中」であるはずなのに、「書面による購入申込みあり」や「売主都合で一時紹介停止中」の項目になっていると、囲い込みの可能性があります。
仲介業者に確認した際に、いい加減な返事をされるようなら業者の変更を検討すべきです。
不動産の囲い込みに罰則の無い状況での売却依頼
専任媒介契約には常に囲い込みの恐れが付きまといます。
従って、専任媒介を依頼する場合は地元で実績のある業者の方が適しています。
なお、一般媒介は複数の業者に物件の売却を依頼することができ、また一般媒介の場合は、いち早く買主を見つけた業者のみが仲介料を獲得できるため、情報を開示してでも早く買主を見つけようとする心理を利用できるというメリットがあります。
ただ、複数の業者とのやり取りをする必要があるため、手間がかかったり、売却価格を高額にすると、業者がおざなりな対応をしたりするデメリットもあります。
業者の選択はよく検討してから決めることが大切です。
不動産の囲い込みに罰則の無い状況で有効な一括査定サイト
囲い込みを行っている不動産業者に対する罰則がない以上、囲い込みを防ぐ効果的な手段は、現状では一般媒介契約を選ぶことです。
しかし、どうしても１社だけとの契約にこだわる売主もいます。
その場合は、不動産の一括査定サイトを利用し、事前に売却する不動産の正当な評価や地元の相場などの情報を多くの不動産業者から得ておくことが有効になります。