不動産投資の利回りと目安について紹介をします。
収入に余裕が出ると、貯まったお金を投資で運用する人が多くなります。
投資対象となる商品には株式や投資信託、FX、MMFなど色々ありますが、不動産もその一つです。
不動産投資というのはその名の通り、利益を得る目的でマンションやアパートなどの不動産に投資をすることです。
目次
不動産の実質利回りと目安|実質利回りと表面利回り
不動産投資であろうと何であろうと、投資をするからには「利回り」が良くなくてはやるメリットがありません。
利回りとは投資した金額に対して、どのくらいの利益が出るのか、若しくはその割合がどのくらいなのかを示した数値です。
不動産投資をする上で、まず初めに確認するのが利回りです。
損失の拡大を防ぐためにも、投資の継続の判断材料として、目安となる数値を設定しておくことが大切です。
実は、不動産投資における利回りには、「実質利回り」と「表面利回り」という2つの数値があります。
それぞれの利回りの計算方法は当然違いますが、算出する目的も異なります。
不動産の実質利回りと目安|実質収益ではなく、スケールの目安となる表面利回り
表面利回りの計算方法は基本的に、「年間家賃収入÷物件購入価格×100」です。
例えば、マンション1室の家賃収入が月に10万円だとすると、年間では120万円になります。
このマンションの物件購入価格が3,000万円だった場合、表面利回りは「120万円÷3,000万円×100」で、4%となります。
表面利回りには、購入後の税金や管理費、修繕費などの諸費用が含まれていません。
従って、投資家の手元に入る実質収益を見るものではなく、投資における全体のスケールを判断する目安となっています。
不動産関係の広告などに使われている利回りの数値は、ほとんどが表面利回りです。
不動産の実質利回りと目安|実質的な収益の目安となる実質利回り
実質利回りの計算には家賃収入を得るために必要な年間支出が含まれており、計算式は「(年間家賃収入-年間支出)÷物件価格×100」になります。
実質利回りでは現実の収益が分かります。
不動産投資の価値を評価するには、実質利回りを検討することが大切になります。
年間支出には固定資産税や火災保険料、各種管理修繕費、その他手数料などがあります。
仮に、上記マンションの年間支出額が20万円だった場合は、「(120万円-20万円)÷3,000万円×100」で、実質利回りは3.3%となります。
表面利回りは良かったが、実質利回りが目安にしていた利回りより悪かった、などということもあるので、2つの数値をよく比較することがが肝心です。
不動産の実質利回りと目安|築年数や地域などで変わる
不動産投資においては、古い物件ほど購入価格が安いことから当然、利回りは高くなります。
ただし、築年数に比例して管理費や修繕費が高くつくため、実質的な家賃収入が少なくなります。
また、建物が古いと空室リスクも高くなり、利回りのみでの判断は危険です。
地方の不動産の場合は、利回りの平均を考えること自体に意味がありません。
つまり、空室のリスクが都心よりも大きいため、満室を前提とした利回りは参考になりません。
なお、地方は物件価格が安いため、利回りは都心よりも高くなります。
ちなみに、新築の場合は購入価格が割高になるため、利回りが低くなります。
不動産投資では、新築よりも中古の方が有効です。
不動産の実質利回りと目安|判断となる数値の目安
不動産投資においては、投資に値するかどうかを判断する上で重要になるのが平均利回りです。
以下の数値が目安になります。
1.区分マンションの平均利回り
都心部の区分マンションの平均利回りは以下です。
・新築:4%後半~5%前後
・中古(築20年未満):5~6%半ば
・中古(築20年~築35年):7~10%
地方の投資用マンションは、空室のリスクが都心部よりも大きいため、平均利回りの算出が不能です。
ただ、都心よりも物件価格が安い分、利回りは高くなります。
2.一棟物件の平均利回り
都心部の木造一棟物件の平均利回りは以下です。
・新築:5~6%前後
・中古:6~8%
木造一棟物件の場合、中古物件で利回りが8%あれば、投資メリットとして十分です。
なお、地方にはRCの一棟物件が多くあり、利回りは総じて7?8%くらいです。
不動産の実質利回りと目安|判断の目安とするのが妥当
不動産投資では、自分の財布にいくらのお金が入ってくるのかが最も肝心になります。
従って、表面利回りよりも実質利回りが重要となります。
ただし、あくまでも部屋が埋まっていることが前提であるため、空き室リスクが高いと、机上の空論になる危険性があります。
実際の不動産にどれだけの価値があるのかを見極めることが、不動産投資の成功の秘訣になります。