海外不動産の家賃収入の確定申告の注意点の解説をします。
不動産による収入で中には国内だけではなく、海外に不動産を所有し、収入を得ようと考えている人もいると思います。
そういった場合、日本ではどのような税金が課されて、確定申告時にどのような注意をしないといけないのか、また、日本以外にも、税金が課されるのかを説明していきます。
目次
海外不動産の家賃収入の確定申告|自分が日本居住者である場合
自分が居住者（日本国内に住所を有する者）で不動産による家賃収入を得る場合、その家賃収入に関しては、国内の家賃収入同様、不動産所得として日本国内で税金が課されます。
これは、どこの国に不動産を所有していても同じです。
不動産により得た収入から必要経費を差し引き、残った金額を所得として計算します。
少しネックとなるのが、海外の家賃で得る不動産収入ですので、当然、現地通貨で収入を得ると思います。
日本での確定申告は当然、日本円で確定申告をしますので、その時の現地通貨のレートを日本円に合わせて計算をすることが必要となります。
海外不動産の家賃収入の確定申告|自分が非永住者である場合
日本に住所を有している場合は、日本での確定申告が必要です。
では、日本に住所を有していない場合はどうなるでしょうか、その場合のカテゴリーは非永住者と非居住者に分かれ、非永住者というのは、自身が日本国籍を有しておらず、かつ過去10年以内において国内に住所又は居所を有している期間の合計が5年以下である者をいいます。
その場合における確定申告をするしないの基準はというとその収入を国内で得たかどうかです。
具体的な例を言うと収入の源泉である不動産は海外にありますが、その借主が国内の自分の銀行口座へ送金をしてきた場合は課税されます。
海外不動産の家賃収入の確定申告|自分が非居住者である場合2
海外に不動産を有して家賃収入を得ている場合、自分が居住者であれば確定申告が必ず必要で、非永住者である場合は、確定申告が必要なケースとそうでないケースがあります。
では、もう一つのカテゴリである非居住者の場合はどうかというと、非居住者というのは、居住者でも非永住者でもないケースを指します。
日本国籍を有しておらず、国内に住所も無い、日本の出身ですが、完全に海外で生活をしているという人になります。
そういった人が日本以外の海外の不動産で家賃収入を得ても当然課税されることはありません。
その人が今国籍を有している国等で加算されることになりますので、日本での確定申告は不要となります。
海外不動産の家賃収入の確定申告|居住者である場合でも確定申告が不要な場合
上記のように自分が日本の居住者である場合において、海外不動産による家賃収入を得ているときは所得税の確定申告が必要となります。
しかしながら、こういった場合でも確定申告はしなくても良いというケースもあります。
それは、所得がマイナスになるパターンです。
家賃収入とは人やテナントさえ入居してもらえればプラスになる仕組みではありますが、中にはまったく入居が無いという場合もあります。
そういった場合でも維持費はかかりますので、海外に所有している不動産が赤字になるということも考えられます。
この場合、確定申告は不要になりますが、ただ、他の所得がある場合や国内にも不動産を有していて、結果的にプラスになる場合は確定申告が必要となりますので、注意しましょう。
海外不動産の家賃収入の確定申告|日本で確定申告をするつもりだったのに海外で税金を課されてしまった場合
日本の居住者であれば、海外で保有している不動産の家賃収入であっても、日本で確定申告をし、日本で納税をするということになります。
しかしながら、日本においても海外においても源泉所得税が課されてしまう場合があります。
源泉所得税とは、家賃収入の支払いを行っている者があらかじめいくらか税金を引いてこちらに手取り額を支払うというものです。
貸主が個人であれば、そういった義務はありませんが、法人である場合は、そのようなことをしてくることもあります。
この場合、日本で税金を納めたいのに、すでに海外で税金を取られてしまうという扱いになって損が生じてしまいます。
こういった場合は、外国税額控除という制度が使え、海外で課税された金額を日本の税金から控除できるというものです。
結果として、納税者にとって損が無い仕組みとなっています。
海外不動産の家賃収入の所得税確定申告についてのまとめ
以上のように海外に不動産を有していて家賃収入を得ていても、日本国籍を有していたり、日本に住所を有していたりする場合は確定申告が必要です。
よくある話しが国内に保有していない不動産の家賃なので、税金が課されないと思い、確定申告をせず、税金の支払い漏れが生じていたということです。
うっかりであっても申告漏れには変わりありませんので、適切に税金を納めるよう、海外の不動産の家賃収入であっても、しっかりと確定申告を行いましょう。