不動産投資のIRRの目安について紹介をします。
不動産投資連の用語のひとつに、IRR（internal rate of return）といわれるものがあります。
IRRとはつまり内部収益率のことですが、不動産投資においてこの指標は重要で、内部収益率が高ければ高いほど投資効率が高いと判断されます。
では、具体的にIRRとはどんなものなのか見てみましょう。
目次
不動産投資のIRRの目安|IRRとは
IRRとは端的にいうと、不動産を購入してから所有している期間で得られる平均的な利回りのことです。
不動産の購入価格、それによって得られる毎年の利回り、最終的な売却価格を総合的に計算し算出します。
IRRが重要なのは、通常不動産投資は長期保有が前提となるので、実際に得た収入から、支出を差し引いて手元に残る資金の流れであるキャッシュフローをどの程度の期間、どの程度の割合で得られるかによって最終的な投資効率が大きく異なってくるからです。
不動産において効率のよい投資とは、元本返済や売却までトータルで考慮されたものでなくてはならないのです。
不動産投資のIRRの目安|利回りを考える
一例とし、1年間の利回りが15％の物件を購入したとしましょう。
これを10年間保有すると利回りは合計で150％となります。
ここで、初年に150％の利回りが得られる場合と、10年間かけて毎年15％ずつの利回りが得られる場合の違いを考えてみます。
初年にすべての利回りが得られれば、これをすべてほかの投資に活用することができますが、均等に利回りを得る場合は、各年15％ずつの利回りしか得られず、後半の利回りほど活用できる年数も減ってしまうので、投資効率は低くなります。
このように、収入と支出をトータルで考え、効率の良い投資を考えるのがIRRです。
不動産投資のIRRの目安|IRRの計算
では、IRRはどのように計算するのでしょう。
まず、IRRの計算式は以下の通りとなります。
0＝C0＋ C1/(1＋r)? ＋ C2/(1＋r)? ＋ C3/(1＋r)? …＋ Cn/(1＋r)n
この計算式でC0は投資額となり、以降のCxは各年の収益となります。
また、Cnは投資を終了する年となり、元本の返済や投資対象の売却益も収益に含まれます。
つまり、この計算式を満たしたrの値がIRRとなります。
計算式は以上のようなものですが、表計算ソフトのExcelを利用すれば、「IRR関数」を使ってIRRを求めることもできます。
IRR関数
不動産投資のIRRの目安|計算式の意味
IRRの計算では、nの値が大きいほど除数も大きくなるので、将来的な収益より、直近の収益が評価されることがわかります。
では、100万円を投資して、50万円の利益を得られたとした場合、1年目に150万円となった場合と、10年目に150万円となった場合のIRR違いを見てみます。
IRRの計算式に当てはめると、1年目に150万円となった場合のIRRは50％、10年目の場合は4.14％となり、1年目のほうが投資効率がよいことがわかります。
これが、金利も元本に組み込むことで、金利にも金利が付き、加速度的に資産が増加する複利効果です。
不動産投資のIRRの目安|IRRの見極め
しかしながら、利回りは相場や取引事例などからある程度想定できるものの、将来の売却価格を想定するのは難しいものです。
通常、耐用年数や周辺の人口動態から想定しますが、信頼性が高いとはいいにくいものです。
そこで近年ではAIを活用し、売却価格や利回りを算出してくれるサービスも増加傾向です。
現段階では、確実性が高いサービスといはいい難いものですが、将来的には不動産取引業者のような専門知識を持たなくても収益性の高い不動産を見極めて購入することができるようになるかもしれません。
ただし、IRRは最終的な売却を前提としているので、売却を考えていない不動産ではIRRの数値は実体とはかけ離れたものになってしまうので注意が必要です。
不動産投資のIRRの目安|不動産投資において大切なこと
このように不動産投資においては目先の利回りだけでなく、トータルの収益を考えなくてはなりません。
例えばIRRが同程度でも、利回りが良いもの、売却価格が落ちにくいものなどさまざまです。
最も、大切なことは、投資のスタンスをどこに置くかを見極めたうえで、IRRをはじめとした数値の意味を理解しておくことです。