アパートをリノベーションする際には、減価償却について予め把握した上で適切な処理を行う必要があります。
なぜなら、リノベーションを行った結果次第で支払う税金が増減することが多いからです。
一見すると全く同じリノベーションであっても、年単位で考えれば大きな税負担額の違いになります。
目次
アパートのリノベーションは減価償却の対象となるのか
アパートを保有していると定期的な修繕や入居者が入れ替わる時の原状回復費用が必要です。
アパートのリノベーションを行う目的が、新たな入居者獲得のために資産価値を高める目的があると、修繕ではなく資本的支出という扱いになります。
原状回復費用として修繕費という扱いで処理できる範囲内ならば、リノベーションというよりもいつも行っている修繕という扱いです。
20万円を超える修繕を行う場合には、壁紙や畳の入れ替えといった修繕を超える可能性があるので、資本的支出とみなされないか確認しておく必要があります。
修繕費なら全額経費として計上できるので税法上はオーナーにとって有利になりますが、資本的支出と後から判断されると困るので減価償却の対象とならないか事前確認が求められます。
アパートをリノベーションする際に減価償却としなければならない場合とは
アパートをリノベーションする際に、全額を経費として落とさずに資本的支出として減価償却しなければならない場合を予め知っておくと良いです。
減価償却が必要となる場合は、リノベーション費用が20万円を超えていて3年に1度の割合よりも低い頻度で行うものが対象となります。
リノベーションを行うことで資産価値が高まると考えられる場合には、耐用年数に応じた費用を毎年減価償却するわけです。
このため、災害を受けてから復旧する費用ならば自然災害からの原状回復費用となるために修繕費として減価償却対象にはなりませんが、災害に備えて耐震強度を高めるといった工事ならば、資産価値を高めるために資本的支出となるので減価償却が必要です。
アパートのリノベーション前に全額経費と減価償却となる場合を両方想定しよう
アパートのリノベーションを業者へ見積もり依頼する際には、全額経費で単年度処理出来る修繕費で処理したいと経営者ならば誰でも考えます。
しかし、減価償却としなければならない資産とみなされる場合があるので、どちらの該当するリノベーション工事となるのか両方想定する必要があります。
得られた収益に対して課税対象となるので、減価償却として資本的支出とみなされてしまうと損が出てしまうことがあるわけです。
このため、アパートのリノベーション見積もりを建物部分と建物附属設備の2つに分けて実施するオーナーもいて、詳細に調べなければ修繕費とも減価償却対象とも取れる場合があります。
アパートのリノベーションは耐用年数が減価償却に影響してくる
アパートのリノベーションは、工事内容に応じて耐用年数で減価償却処理を行います。
鉄筋コンクリート造ならば50年、事業向け木造建物ならば24年、店舗・住宅向け木造建物ならば22年という法定耐用年数により建物部分に対するリノベーションの減価償却は行われるわけです。
既に中古物件として購入時の耐用年数が残り少ない場合には、その時点での残り耐用年数を基にして減価償却が行われることもあります。
一方、建物附属設備の耐用年数はトイレと照明で15年・エアコンで6年と決まっているので、耐用年数の計算を行う際の参考にすると良いです。
アパートのリノベーションでは減価償却のために建物と建物附属設備を区別する
アパートの大規模リノベーションを行う際には、減価償却のために建物部分と建物附属設備を区別して耐用年数を個別に計算した上で減価償却を行わなければなりません。
外壁塗装や断熱工事といった建物そのものに対するリノベーションは、比較的頻度が高い外壁塗装であっても4年以上の間隔を置いて行われるので減価償却対象となります。
建物附属設備に関しては、エアコンのように法定耐用年数が6年と短いものが存在するので、リノベーションの見積もり時に早期の減価償却が可能です。
リノベーション費用に対して耐用年数が長すぎるものにお金を掛けると、手元のキャッシュが残りにくくなるので経営が不安定になりやすい点に注意しなければなりません。
アパートをリノベーションする際には減価償却分を考えて計画的に行いたい
アパートのリノベーションを行う際には、修繕費として全額単年度経費処理出来る部分と、減価償却により複数年に跨って経費処理するタイプが存在します。
リノベーション費用が同じならば、減価償却に回る割合が大きいほど持ち出しした現金の割合が高くなるために、手元のキャッシュが減りがちです。
安定したアパート経営を続けるためには、減価償却費用の効率まで考えてリノベーション計画を立てる必要があります。