利回り4パーセントの不動産は損か得か？超低金利が長くつづく状況にあって注目を集めているのが不動産投資です。
不動産投資を考える場合どの程度の利益が見込めるかを占める利回りが重要な指標になります。
一時期は10パーセントを超える高利回り物件も珍しくなかった不動産業界ですが近年はそこまで高い利回りの物件は少なくなっています。
利回り4パーセントの不動産は銀行預金と比べれば十分な高利回りですが投資対象物件としては魅力的なのでしょうか？
目次
利回り4パーセントの不動産|利回りとは
利回りとは、投資した資金に対して発生する1年あたりの利益の割合を示す数字です。
利回りが10パーセントの物件であれば100万円を投資すると1年間で10万円の利益を得られます。
利回りが高いほど投資対象としては好条件ということになります。
不動産投資における利回りは年間家賃収入を物件の購入価格で割り100をかけることで算出されます。
購入額2000万円、家賃収入が1年間で110万円の物件であれば
110÷2000×100＝5.5
となり不動産投資としての利回りは5.5パーセントとなります。
投資対象としての不動産物件の評価は一般的に利回りが基準になっていますが単純計算で算出される利回りの値だけしか見ていないと物件の本当の価値を見落とす可能性があるので注意が必要です。
利回り4パーセントの不動産|表面上利回りと実質利回り
不動産投資で用いられる利回りには「表面上利回り」と「実質利回り」の2種類があります。
表面上利回りとは家賃収入を購入価格で割り100倍することで算出される数字です。
実質利回りは管理費や固定資産税など不動産投資において発生する諸経費や初期費用を組み込んで計算される利回りで、実質的に発生する利益に近い利回りが計算できます。
例えば先に例に上げた購入額2000万円家賃収入が1年間で110万円の物件の表面上利回りは5.5パーセントです。
この物件を維持するために発生する税金や修繕費などの費用が1年間で10万円、登録手数料など購入時にかかる経費が200万円だとすると
（110－10）÷（2000＋200）×100＝4.545
となり実質利回りのほうが表面上利回りより約1パーセント低くなります。
利回り4パーセントの不動産|不動産投資の利回り相場
不動産投資の利回り相場は地域や物件の種類などによって差がありますが、5～10パーセントの利回りがあれば好条件の物件として扱われます。
目安としては6パーセントが一般的な基準で、利回り10パーセントを超える物件は高利回り物件として扱われ市場でもなかなか流通しません。
同じような物件でも都心と地方では利回り相場に差があります。
人が多い都心は物件需要がたかく不動産投資には向いているのですが販売価格が高いという大きなデメリットがあります。
家賃相場はたかくても購入に必要は初期費用がかさむため利回りはそれほど高くありません。
反対に地方の不動産は都心に比べると販売価格がグッと安く、投資対象として高い利回りが期待できます。
都心と地方の家賃相場の差は不動産売買価格の差ほど大きくありません。
これは都心といえども払える家賃水準には限界があるからで、高利回りを望んでも家賃をたかく設定すれば入居者が集まらないため家賃相場は相対的に安くなっています。
利回り相場だけを見るなら初期費用が安くおさえられる地方の不動産が魅力的です。
利回り4パーセントの不動産|利回りを押し下げる空室リスク
不動産投資で何よりも怖いのが入居者が集まらない「空室リスク」です。
賃貸物件を貸し出して家賃収入をえる不動産投資では入居者が見つからなければその期間は収益がゼロになってしまいます。
不動産会社が提示する利回りは基本的に空室が発生しないという想定に基づいて計算される数字なので、空室が発生すると期待していた利回りを下回ってしまいます。
都心の物件よりも郊外や地方の物件のほうが初期費用が安く抑ええられるので高い利回りが見込めるのですが、空室リスクに関しては人口が多く入居者を集めやすい都心のほうが有利です。
投資物件を選ぶときは実質利回りの数字からさらに一歩踏み込み空室リスクも考慮に入れて評価しましょう。
利回り4パーセントの不動産は損？得？
利回り4パーセントというのは数字だけを見ると決して魅力的とはいえない水準です。
銀行預金に比べればはるかに高い利回りですが不動産投資の利回り相場5～10パーセントと比較すると見劣りしてしまう数字です。
だからといって利回り4パーセントの物件に投資するのが損と決まったわけではありません。
利回りは低くても空室リスクが限りなく低い人気物件であれば安定的な投資先として魅力的ですし、築浅でしばらく大規模修繕の必要性がない物件なら高額の修繕費用が発生するリスクを回避できます。
周辺環境が整備される予定があったり人口が増えている地域であれば将来的に利回りが大幅に改善することも予想され投資先として有望です。
利回り4パーセントは不動産投資としては低い利回りです。
しかし、現在の利回りを超える価値が見込める物件であれば魅力ある投資先です。
逆に将来性も安定性も欠けるような物件であれば利回り4パーセントは十分な水準とはいえず積極的に投資する理由はありません。
利回り4パーセントの不動産|利回りの数字だけに注目するのは失敗のもと
利回りは不動産投資においてもっとも重要な数字ですが、利回りだけに注目するのは危険です。
利回りの高さには必ず理由があります。
投資物件を探すときは入居者の集めやすさや築年数などに注目してなぜ利回りがその水準なのか理由を必ず確認しましょう。
何の理由もなく利回りが高い物件はありませんし、低い利回りで売りに出されている物件には利回りを超えた魅力があるものです。
利回りの数字だけで判断せず物件の持つ本当の価値を見ぬくことが不動産投資の成功につながります。