アパートの画鋲の傷の修繕費について紹介をします。
アパートから新しい住居に引っ越す時に、気になるのが画鋲などで壁に傷がついていたり、浴槽にカビが付着していたりすると、オーナーから修繕費を要求されるのではないかということです。
つまり、入居時に支払った敷金を返してもらえないのではないか不安になります。
目次
アパートの引越し時における画鋲などの傷の修繕費の支払い
アパートなどの借主には賃借物に対する｢善管注意義務｣があります。
善管注意義務というのは｢善良なる管理者の注意義務｣の略であり、賃借物を返還するまで最善の注意を払って保管する義務があるということです。
従って、わざと(故意)賃借物を破損させたり、不注意や間違った使用方法(過失)によって賃借物に損傷を与えたりすれば善管注意義務を怠ったことになり、補修に対する修繕費の支払い義務が生じます。
「故意」に破損させるということは分かりやすいですが、問題になるのは「過失」の判断基準です。
例えば、タバコの吸い殻で畳を焦がせば過失ですが、画鋲の穴が過失による損傷になるのか疑問が残ります。
アパートの敷金の相殺に画鋲による傷の修繕費は含まれるのか
敷金とは、賃借人が賃料を滞納したり、賃借人が不注意等によって賃借物に対して損傷・破損を与えた場合の損害を担保するために、賃借人から賃貸人に対して預け入れるお金です。
アパートの賃料の滞納では、オーナーは借主に対する｢未払賃料債権｣を得ることになり、借主は債務を負います。
また、部屋を損傷させた時にはオーナーに｢損害賠償債権｣が生じます。
そして、借主が債務を履行しない(支払いをしない)場合、オーナーはその債権額を敷金から差引き、残額を借主に返還することになります。
ただし、画鋲による傷の修繕費が債権として認められることはありません。
アパートの原状回復義務と画鋲による傷の修繕費
借主は部屋を明け渡す時に｢原状回復｣をしなければなりません。
国土交通省のガイドラインでは原状回復に対して、｢賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の範囲を超えるような使用による損耗等を復旧すること｣と定義しています。
原状回復の訴訟においても、ガイドラインに沿った判断が下されています。
従って、アパートの原状回復で求められるものは、室内から借主の所有物である家具や家電製品などの搬出、及び取付けてあるエアコンや網戸などの撤去、ゴミの処理です。
従って、画鋲の穴の修繕が原状回復には求められておらず、勿論修繕費の支払いの必要もありません。
アパートの原状回復義務の範囲と画鋲による傷やその他の修繕費
自然損耗(通常の使用による損耗)や経年劣化(年数が経つことで生じる自然な劣化)の修繕は原状回復義務には含まれておらず、これらの回復にかかった費用を借主が負担する必要はありません。
つまり、アパートの部屋をハウスクリーニングまでして｢新品同様｣の状態に戻す義務は借主には無いということです。
なお、自然損耗とは、｢入居者が入れ替わらなければ取替える必要がない程度の状態｣との判例が出ており、具体的には畳や絨毯の損耗、日照や結露による壁紙の汚損、清掃で取れる程度のタバコのヤニなどが該当します。
当然、画鋲の穴やドアのひっかき傷などは自然損耗と言えます。
アパートの毎月の賃料に含まれる画鋲の傷の修繕費
不動産鑑定評価基準では、毎月の賃料(管理費や共益費を含む)の中に減価償却費や維持・管理費、公租公課、損害保険料などが含まれているとされています。
従って、画鋲の傷の修繕費も賃料に含んで支払っていることになります。
ちなみに、アパートの賃貸契約においては、オーナーの修繕義務を免除する特約の付帯されていることがありますが、それは契約期間中にしか効力がなく、明渡し時の修繕費用を借主に請求できることにはなりません。
なお、未払い賃料が無く、また過失での損傷が無ければ、敷金の全額返還請求は借主の正当な権利であり、オーナーには返還する義務があります。
アパートの引越し時における画鋲の傷の修繕費は不要
アパートを借りると善管注意義務で使用しなければなりません。
故意や不注意で部屋に損傷を与えた場合は自費で修繕費を支払って修理をしなければなりません。
ただし、何でもかんでも借主の負担になるわけではなく、あくまでも故意や不注意で損傷を与えた場合だけです。
また、原状回復義務における自然損耗や経年劣化は借主の責任で修繕すべきものではありません。