アパート4部屋の建築費はいくら？

アパート4部屋の建築費がいくらになるのか知っていますか？

知っていれば、更に多くの世帯数が入る建物の建設時にも参考になります。

基本的な建設費を把握して資産運用を考えれば、無理な返済計画に悩まされることもありません。

今回は、アパート4部屋での建築費に関して解説していきたいと思います。

アパート4部屋の建築費｜坪単価で考えよう

アパート4部屋の建築費は、坪単価として考えるとおおよその計算が出来ます。

なぜなら、1部屋あたりの広さはアパートを建設する地域や周辺事情により単身者向けのワンルームとファミリー向けの1LDK以上では大きく総額が異なるからです。

メゾネットタイプ及び戸建てを除くと、アパート一棟は最小建築単位が4部屋からとなるので基本的な建築費計算が分かりやすくなります。

建設会社の見積もりを受け取った際には、1坪単価40万円～100万円と幅広い価格設定となっているので、なぜその単価になるのか理由を知っておく必要があります。

アパート4部屋の建築費｜工法による建築費の違い

アパート4部屋の建築費は、どのような工法で建築するかにより建築費の相場が大きく変わります。

具体的な目安として、次の3つを想定すると良いです。

• 木造建築(W造)の場合40～60万円/坪
• 鉄骨建築(S造)の場合50～80万円/坪
• 鉄筋コンクリート造(RC造)の場合70～100万円/坪

建築費のみを見れば、木造建築が最も安くなりますが、同時に古くなった時の修繕費が高くなるのでランニングコストが高い傾向があります。

4部屋のアパートで鉄筋コンクリート造は珍しいですが、家賃を高く設定出来るというメリットがあります。

アパート4部屋の建築費｜木造と鉄骨造の建設費比較

アパートを4部屋で建設するならば、比較的建設コストが安くシンプルな構造になるので、全室角部屋として賃貸にも出しやすくなります。

最初に建築するアパートならば、坪単価50万円の木造建築と坪単価65万円の鉄骨建築の場合で比較してみると分かりやすいです。

土地代を除いて1部屋40平方メートルの部屋を4部屋ならば、約48.5坪となるので木造建築なら2425万円、鉄骨建築なら3152万円となります。

差額の727万円をどのように回収するために家賃に差をつけるのかという建築費を回収出来るかという面を慎重に考えてアパート経営を行わなければなりません。

アパート4部屋の建築費｜建築費を何年で回収するか

アパート建築費を4部屋のパターンで考える際には、家賃収入を基にして何年で回収するかがポイントとなります。

全額自己資金で購入する人もいますが、多くはアパートローンを使って自己資金を一気に注ぎ込まずに家賃収入からアパートローン返済を行い、回収を行う流れです。

家賃設定を行った際に、自己資金の投入割合にも寄りますが耐用年数を1つの基準とすると良いです。

木造建築ならば22年・鉄骨建築で34年・鉄筋コンクリート造で47年が法定耐用年数となります。

実際には法定耐用年数よりも短い期間内で家賃収入によりアパートローンを完済出来るように10年～20年の回収を見込んでいるわけです。

アパート4部屋の建築費｜空室率とローン比率に注意しよう

アパートの建築費を確実に回収するためには、4部屋といった小規模物件の場合に空室リスクがアパートローン返済上で大きくのしかかります。

40部屋のうち1室空室ならば空室率が2.5%ですが、4部屋中1室空室になるだけで空室率が25%にも跳ね上がるわけです。

小規模物件のアパート建築では、建築費に占めるローン比率が高くなりすぎないように、初期投資額として1割程度を頭金として投入し、3室の家賃収入のみでアパートローン返済が出来るようにローン額を調整しておくと望ましいです。

また、将来の家賃値下がりが一気に起こらないように、サブリース契約をせずに自らアパート経営に直接携わる覚悟が必要になります。

アパート4部屋の建築費｜4部屋ならシンプルな建築費計算が出来る

アパート経営として4部屋の小規模物件から始めるなら、建築費と修繕費の割合をバランス良く考えて木造建築か鉄骨建築のどちらかを選択すると良いです。

坪単価を意識して、耐用年数とのバランスを考えればアパート経営が常に赤字とならないアパートローンの比率が見えて来ます。

自己資金を5年～10年で回収出来る程度の慎重さを持ち合わせていれば、空室リスクを吸収出来ます。