不動産のキャップレート推移を解説します。
不動産のキャップレートは不動産の適正な価値を割り出すために必須の指標で、その推移を知ることが不動産の将来的な価値を判断する重要な情報になっています。
キャップレートは周辺環境の変化などで変動するのがポイントで、推移をしっかりと把握しておくことが大切なのです。
目次
不動産のキャップレートの推移で将来にわたる収益率が理解できる
不動産のキャップレートは「資本収益率」「還元利回り 」「収益還元率」などと表現されることもあります。
収益率に周辺不動産との比較や将来の価格の変動リスクなどを織り込んだ指標であり、不動産の適正価格を割り出すためにも使われます。
周辺環境等の変化や競争によりキャップレートが変化するのもポイントで、過去から現在に至るまでの推移を把握する事が非常に重要になっているのです。
人口減少や地価の下落などで落ち込んでいく可能性もあるからこそ、どのタイミングで購入し、どのタイミングで売却するかという指標にもなってくるのです。
不動産のキャップレートの推移は地方などの分類によって大きく変化する
不動産のキャップレートは不動産の利益率だけでなく、周辺不動産の取引データなどから割り出される数字になっています。
注意したいのは、キャップレートには地方別、地域的用途別、品等別などの分類が存在することです。
地方によってキャップレートの変動率がかわるだけでなく、地域による需要によっても数字が変わるのです。
単体のキャップレートではわからないことでも、複数のキャップレートの推移でより正確な情報がつかめるケースもあります。
場合によっては不動産の用途を変更し、より地域の需要にあった不動産に変えていくというのも1つの方法なのです。
不動産キャップレートの推移は不動産の適正価格にも影響を与える
不動産キャップレートは不動産の適正価格を割り出すのに利用されています。
しかし、注意したいのはキャップレートの推移を確認しないと将来的な不動産の価値がどうなるかを予測しづらいということです。
適正価格の不動産であっても、将来的には価格が落ち込んでいく可能性もあります。
価格が上がる可能性が残されているかどうかも過去のキャップレートの推移でわかるケースが多く重要な指標となるのです。
ただし、不動産のリフォームや用途換えなどで収益率を向上することもあるため、あくまで指標の1つとして受け止める冷静さも必要になります。
不動産キャップレートの推移は専門家でも意見が分かれることがある
不動産キャップレートは推移を確認し、将来の不動産価値の予測につなげることもできます。
ただし、専門家でも分析内容に違いが出るケースがほとんどで、どのような観点からどこまでリスクを織り込むかで将来的な予測値が大きく変わるのです。
リスクを少なめに織り込む人も、大きめに織り込む人もいるため、誰の意見を信じるかということの方が大切になるケースもあるのです。
不動産の用途の変更やリフォームなども含めて計算を行うかでも大きな違いが出ます。
専門家の意見を聞きつつ、イメージのズレを修正することや、相談する人を変え、将来の価値をしっかりと予測することが大切なのです。
不動産キャップレートの推移を分析することも重要に
不動産キャップレートの推移は、ただ見るだけでなく内容を分析することも大切になってきます。
たとえば、周辺地域の再開発などにより不動産の価値が高まり、キャップレートが大幅に変動するようなケースもあるからです。
地域の就労人口の推移や主要な購買層の割合などを勘案しつつ、将来性を探ることも大切なのです。
将来性がないから不動産としての価値がないとは限らず、ある程度利益を稼いだら売却する、用途を変えるといった選択肢があるのもポイントです。
同じ資本で購入ができる不動産が複数ある場合は、どの不動産がより効率よく稼げるかを考えながら選択していけば良いのです。
不動産キャップレートの推移は多角的に分析するのが正解
不動産キャップレートは不動産の適正価値を知るための指標の1つです。
推移を分析することで将来的な価格の変動を予測することも可能ですが、どのような観点からチェックをするかでも見方が大きく変わります。
多角的に分析し、より効率の良い運用方法を考えることや、他の不動産と比較して将来的な利回りなどがどうなるかも考えつつ、自分に最適な不動産を運営することが大切なのです。