不動産の物件調査マニュアル

不動産物件を売買する際の調査マニュアルを項目ごとに解説！その物件がどういうものかを調査する物件調査が必要不可欠です。

物件調査と言っても複数あり、重要なものとして現地調査・法務局調査・役所調査があります。

今回はこれらの物件調査とはどんなものなのかをひとつひとつ説明していきます。

不動産の物件調査マニュアル|現地調査とは

現地調査とは、その名のとおり実際に物件がある場所に出向いて建物の内部および近隣の状況を逐一調査することです。

ただ書類や地図で見るだけではわからないことは沢山あります。

現地調査は物件売買には必ず行うべき調査です。

現地調査で重要な部分は、まず道路の状況確認。

特に道路の幅（幅員）は必ず確認すること。

4m未満の道路の場合、セットバックや容積率・建ぺい率などにも関係してきます。

さらに公図と現況のズレがないか、境界標の有無・建物の状況・騒音や臭いといった細い点までをも調査します。

また近隣での事故や災害の有無などもできれば確認しておきたいものです。

不動産の物件調査マニュアル|現地調査でのチェックポイント

現地調査で最低限確認が必要なチェックポイントは以下のとおりです。

物件確認

物件を見た第一印象や基礎の状況、外壁（塗装の状態/剥がれや損傷がないかなど）、内装（フローリング/クロス/壁の状態/日当たりなど）、設備（キッチン/洗面/浴室/エアコンの有無など）、さらに上下水道の状況、その他傾きや雨漏りはないかなどもチェック項目となります。

また駐車場有無とその状況も確認が必要。

道路状況確認

主に対象物件が接する道路の幅員を確認します。

幅が4m以上あるかどうか、物件に接する部分が2m以上あるかどうかなどが重要ポイントとなります。

周辺環境確認

対象物件の所有者以外の占有者の有無、境界確定（柵や生垣の位置確認/隣地との境界確認）など、近隣住人への聞き取り調査が必要。

また下水のマンホールの位置や、河川および水路の確認など河川法の規則を元に調査することも非常に重要です。

不動産の物件調査マニュアル|法務局調査

法務局調査では、主に土地建物の不動産登記事項証明書・公図・地積測量図などを取得します。

法務局といっても対象不動産の所在地によって管轄する法務局（登記所）は異なります。

管轄外の出張所などでは取得できない書面もありますので、必ず管轄する法務局および出張所で取得することが重要です。

法務局によってはコンピューター化が進んいる場合とそうでない場合があり、進んでいるところでは登記簿などインターネットからの閲覧が可能です。

それ以外では、いちいち申請書を提出して登記簿謄本や抄本のコピーを出してもらう必要があり少々面倒。

不動産の物件調査マニュアル|法務局調査での必要資料

対象不動産の登記事項証明書（土地建物登記簿謄本）

土地/建物ごとの物理的現況（表題部）および権利関係（甲区・乙区）などが記録されています。

記載項目は非常に簡潔で、ひとつひとつの言葉が厳格に使われていて多くの情報を得ることができます。

公図（土地台帳付属地図）

照射30年代に改正された不動産登記法を基に、全国の土地家屋整備士が地図整理に協力して整備されたものです。

地積測量図

昭和に入り国土調査法に基づいて調査修正が行われた地積地図で、比較的精度の高いものとなっています。

建物図面/各階平面図

建物の形状および敷地との位置関係を示した図面。

床面積や求積の方法なども記載されています。

不動産の物件調査マニュアル|役所調査でのポイント

役所調査とは対象物件の市区町村役所/支所での調査です。

調査内容や行政の管轄によっては都道府県庁者や国交省の建設事務所などに出向くこともあります。

役所調査での目的は、対象不動産の様々な法令上の制限に基づく開発許可、都市計画施設、その他諸々の法令別確認事項についての調査です。

中でも都市計画法や建築基準法に関する調査では、用途区域・建ぺい率・容積率・防火規則・高度地区・日陰規則・都市計画道路の確認などが重要で、その他にも土地区画整理法、農地法、景観法、宅地造成等規制法、森林法、土地汚染対策法など、各自治体によって異なる条例の確認も必要事項となります。

不動産の物件調査マニュアル|まとめ

以上3つの重要項目について開設しましたが、物件調査にはその他にもライフライン調査などがあり、災害の多い日本という国土では飲用水や電気・ガス・下水施設など、トラブルへの対応についての確認も重要になってきます。

物件購入の際はどういった部分をチェックすればいいのかを理解して、納得のいく不動産を売買するようご留意ください。