マンション建て替えの等価交換方式解説

マンションの建て替えで等価交換方式と呼ばれる方法が用いられる事があります。

マンションの解体費用などをマンション住民が分担して負担し、一旦土地をマンションデベロッパーに買い取ってもらって、新しいマンションの部屋を分配するという手法が特徴的です。

ただし、メリットとデメリットが存在し、一筋縄ではいかないケースも多いのです。

マンション建て替えでも等価交換が難しいケースも

マンション建て替えで一般的なのが等価交換方式です。

等価交換方式はマンションデベロッパーが土地などに関する権利を引き取り、建て替えが済んだマンションに同じだけの価値がある部屋を提供する方式のことです。

内容としてはシンプルですが、解体費用や建設費の負担などでもめるケースは珍しくなくなかなか話が前進することが少ないのもポイントになっています。

マンションを購入した際と、現在の不動産価値の変化が大きい場合は立て替え自体に不安を覚える人もいます。

立て替えのメリットについて周知して話しを進めていくことが必要であり、同時にメリットとデメリットをしっかりと考えて良く必要があるのです。

マンション建て替えの等価交換方式の成立例は少ない

マンション建て替えで等価交換方式で建て替えが行われた例は非常に少なくなっています。

これはマンション住民の権利が重視される不動産の権利関係の問題が多く、耐震基準の見直しなどにより円滑な建て替えが行える枠組みができても障害にが残るケースがあるからです。

たとえば、マンションの住み替えや立て替えを望まない住民が多数派である場合はそもそも立替自体ができなくなります。

解体費用などの年収ができない住民が多い場合や、引越しに抵抗感がある世帯が多い場合は立て替えの基準になる賛成数を満たせない可能性も出てくくるのです。

マンション建て替えの等価交換が難しい理由の一つが法律の改正

マンション建て替えの等価交換を難しくしているのが、建築に関する法改正です。

過去に適法だったマンションであっても、法改正で適法ではなくなっているケースは珍しくなくなっています。

具体的には部屋の広さなどで、現行の法律上認められないような広い部屋に住んでいる人もかなりの割合になってしまうのです。

そのため、免責当たりの権利に会わせた部屋を住民の数だけ用意しようとすると建設費が莫大になる可能性もあるのです。

また、費用を補うためにはさらに部屋を追加して新規の住民を募集するのも基本になりますが、それだけの規模のマンションを建てる費用や、入居者を集められるかも大切になってきます。

マンション建て替えの等価交換方式はうまくいけばメリットも出せる

マンション建て替えの等価交換方式は権利や費用が複雑に絡んでしまうためなかなかすすまない現実があります。

一方で、地震などの災害に対してリスクを感じる人などは珍しくなくなっていて、より安全なマンションへの立て替えであれば検討をするといった層があるのもポイントになります。

古いマンションなどでも適法の範囲で容積率などが設定されているケースも存在するため、付加価値の高さなどのメリットを打ち出し、建て替えを勧めれば成立するケースもあるのです。

重要なのは費用を捻出できるのかと採算が取れるのかどうかであるため、新しくマンションをたてて利益をあげられるのであれば十分に価値があるのです。

マンションの建て替えは等価交換方式以外にも存在する

マンションの建て替えは等価交換方式が採用されるのが一般的でしたが、改正マンション建替え円滑化法の改正によりより多くの選択肢が取れるようになりました。

耐震性の低いマンションに限るという条件があるものの、多数決を取れれば建て替えが可能となります。

それ以前はマンション住民の4/5の賛成が必要だったため大幅にハードルが下がるのです。

また、条件を満たせば容積率の条件緩和を受けられるなどメリットも存在するのです。

ただし、法律上の手続きが増えて事務負担が増えるという難点もあります。

条件を満たしたマンションであれば等価交換方式と比較するのがおススメです。

マンション建て替えの等価交換方式は課題をいかに解決するかが重要

マンション建て替えが必要な状態になっても、等価交換方式の提案が受け入れられにくいケースもあります。

どのように住民を説得するのか、メリットを提示できるのかは非常に重要です。

また、容積率などの問題で建て替えが現実的ではないと判断できる場合は、建て替え以外の方法でどのように価値を維持して行くのかも考えていく必要があります。