分譲マンションの名義変更を親子でする場合

分譲マンションの名義変更を親子でする場合、どういうことに注意したらよいのでしょうか。

親の財産は親が死亡した時点で自動的に子供に相続されます。

ただ、親というのは子供に苦労をかけさせたくないため、生きている間に子供に財産を譲りたいと思うものです。

そこで、不動産の贈与をしがちですが、高額な税金で子供を苦しめることになりかねません。

分譲マンションの名義変更 親子｜変更した場合の贈与税

マンションなどの不動産の名義を無償で換えれば、換えた相手に贈与したことになり、受贈した人は贈与税を支払わなければなりません。

たとえ、親子であっても贈与税はかかります。

なお、贈与税には110万円の基礎控除があるため、110万円以下の贈与であれば贈与税が課されません。

贈与税の計算方法は以下になります。
●贈与税額＝課税価格(贈与額－110万円)×税率－控除額

なお、贈与には「一般贈与」と「特例贈与」があり、税率が異なっています。

一般贈与が適用されるのは兄弟間、夫婦間、親子間(未成年の子供)の贈与であり、特例贈与は20歳以上の子供が直系尊属(父母、祖父母、曾祖父母)から贈与を受けた場合に適用されます。

分譲マンションの名義変更 親子｜変更した場合の贈与税の税率

同じ親子間の贈与であっても、一般贈与と特例贈与では課税価格に対する税率、及び控除額が大きく異なっています(カッコ内は控除額)

1.一般贈与

• 110万円超～200万円以下：10％(ー)
• 200万円超～300万円以下：15％(10万円)
• 300万円超～400万円以下：20％(25万円)
• 400万円超～600万円以下：30％(65万円)
• 600万円超～1,000万円以下：40％(125万円)
• 1,000万円超～1,500万円以下：45％(175万円)
• 1,500万円超～3,000万円以下：50％(250万円)
• 3,000万円超～：55％(400万円)

2.特例贈与

• 110万円超～200万円以下：10％(ー)
• 200万円超～400万円以下：15％(10万円)
• 400万円超～600万円以下：20％(30万円)
• 600万円超～1,000万円以下：30％(90万円)
• 1,000万円超～1,500万円以下：40％(190万円)
• 1,500万円超～3,000万円以下：45％(265万円)
• 3,000万円超～4,500万円以下：50％(415万円)
• 4,500万円超～：55％(640万円)

分譲マンションの名義変更 親子｜名義変更した場合の贈与税の具体例

例えば、父親が子供(20歳以上)に固定資産税評価額3,000万円の分譲マンションを贈与したとします。
課税価格は3,000万円－110万円＝2,890万円です。
父親から成人した子供への贈与なので特例贈与が適用されるため、2,890万円の課税価格に対する税率は45％、控除額265万円です。

従って、贈与税額は以下になります。

• 贈与税額＝2,890万円×45％－265万円＝1,035万円

なお、子供が未成年だった場合は一般贈与になるため、同じ課税価格でも税率が50％、控除額が250万円になり、贈与税額が以下にアップします。

• 贈与税額＝2,890万円×50％－250万円＝1,195万円

子供は贈与を受けたことで、税金が納付できないという事態になります。

仮に、贈与ではなく相続であれば、税率が非常に安く、高額な基礎控除(3,000万円＋600万円×法定相続人数)があるため、課税されたとしても微々たる金額にしかなりません。

分譲マンションの名義変更 親子｜贈与税を後払いにするための相続時精算課税

「相続時精算課税」とは、2,500万円までの生前贈与に関しては贈与税を非課税にし、贈与した親が亡くなった時点で、相続した遺産に加えて過去の生前贈与された財産も一緒に相続税を課される制度です。

仮に、上記の3,000万円のマンションの贈与に相続時精算課税を利用すると、2,500万円を超えた部分に対して一律20％の税額となるため、100万円のみの納付で済みます。

相続時精算課税でメリットが大きいのは、値上がりの見込める不動産の贈与です。

遺産相続時に組み込まれる贈与不動産の評価は、贈与時点のものが適用されます。

つまり、相続時に不動産が値上がりしていた場合は、値上りした分だけお得になります。

ただし、相続時精算課税の対象となるのは、贈与者が60歳以上の父母または祖父母、受贈者は20歳以上の贈与者の子や孫です。

分譲マンションの名義変更 親子｜贈与税を非課税にするための暦年贈与

贈与税における年間110万円の基礎控除を利用して、毎年110万円以下の金額を贈与していくことを「暦年贈与」と言います。

マンションなどの不動産の場合は、持分の分割贈与という形で行うことになり、110万円以下の持分を贈与していけば贈与税が課されません。

ただ、不動産は金額が大きいため、全て贈与し終えるには何十年もかかります。

また、毎年作成する登記費用がばかにならず、贈与登記にかかる登録免許税は不動産評価額の2％になっています。

さらに、不動産所得税が課されることになり、土地の場合は1.5～2％、建物は3～4％です。

暦年贈与は損得の計算が必要です。

分譲マンションの名義変更 親子｜名義変更時の注意点

親子間での分譲マンションの名義変更では贈与税に対する注意が必要です。

また、相続税の方が圧倒的に税率面で有利なため、両者の比較検討が重要になります。

特に、親が確実に自分の意思通りに子供に財産を分けたいのであれば、遺言書に記す方法が有効になります。

なお、子供への暦年贈与の場合は、親の一方的な贈与ではなく、子供も承知の上での贈与ということを証明する書類が必要です。